Instauré par l’article 171 de la loi Climat et Résilience, qui modifie la loi 65-557du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le PPPT va s’imposer progressivement aux copropriétés de plus de 15 ans, à partir du :

• 1^er janvier 2023 : Copropriétés de plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces
• 1^er janvier 2024 : Copropriétés entre 51 et 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces
• 1^er janvier 2025 : Copropriétés jusqu’à 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces

A quoi sert ce PPPT et que va-t-il contenir ?

La loi ALUR de 2014 avait instauré le Diagnostic Technique Global (DTG) dont le succès est tout relatif, notamment par ses contours mal définis (cf L731-1 du CCH). Les rares DTG réalisés l’ayant été à la mise en copropriété d’un bien.

Ce diagnostic, toujours d’actualité, contient toutefois un élément primordial pour lutter contre la dégradation progressive des copropriétés, une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

Le législateur a dès lors utilisé une pirouette réglementaire rendant obligatoire cette liste de travaux et l’a améliorée en lui ajoutant une inévitable connotation d’efficacité énergétique.

Basé sur une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du DPE du bien en copropriété quand celui-ci existe*, le PPPT contient :

1. La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
2. Une estimation du niveau de performance au sens de l’article L. 173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés au 1° du présent I permettent d’atteindre ;
3. Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
4. Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Voté à la majorité de l’article 24, le PPPT permet ainsi d’inscrire dans le carnet d’entretien de la copropriété les travaux à réaliser.

Est alors votée à la majorité de l’article 25 la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux.

Actualisable tous les 10 ans, ce PPPT est un véritable baromètre de la bonne santé de la copropriété et de sa volonté à réaliser les travaux jugés nécessaires.

Qui peut réaliser le PPPT ?

Les compétences de la personne réalisant le PPPT sont définies par le Décret n° 2022-663 du 25 avril 2022, celui-ci stipule que :

1. Il peut s’agir d’une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de la personnalité juridique.
   • Pour établir ce projet, cette personne doit justifier que des employés, des membres du groupement, des associés lorsqu’il s’agit d’une personne morale ou elle-même s’il s’agit d’une personne physique, possèdent les compétences requises dans les domaines suivants :
     • les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu’en second œuvre ;
     • les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
     • les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
     • la thermique des bâtiments et les possibilités d’amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;
     • l’évaluation des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment et des possibilités de réduction de celles-ci ;
     • la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l’ensemble des corps d’état, en rapport avec l’ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;
     • les textes législatifs et réglementaires relatifs aux normes sanitaires et de sécurité afférentes à l’habitat ;
     • les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

La personne réalisant le PPPT doit prouver l’existence de  :

• un diplôme à bac+3 dans le domaine des techniques du bâtiment
• un titre professionnel de niveau équivalent
• une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent
• une attestation d’inscription au tableau d’un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l’immobilier. (Architecte, géomètre, …)

Quelle sanction si le PPPT n’est pas réalisé ?

Si vous avez bien lu les paragraphes précédents, vous constaterez que même si d’application obligatoire le PPPT reste soumis au vote de l’AG ainsi que les travaux qui en sont prescrits.

Deux voies s’offrent alors : la première, indiquée au III de l’article 14-2 de la loi de 1965 prévoit qu’une autorité administrative compétente exige ce PPPT dans le cadre de son devoir de police, comme c’était le cas pour le DTG. A défaut, le PPPT pourra être réalisé ou réactualisé d’office, aux frais du syndicat de copropriétaires.

La seconde voie, plus incitative que coercitive, consistera certainement à lier toute demande de subvention à la présentation de ce PPPT comme on peut constater aujourd’hui que l’immatriculation au registre des copropriétés est impérative pour bénéficier de MPR en copropriété. Ceci pourrait dès lors s’appliquer à des demandes de subvention en partie privative.

Enfin, les assureurs, les banquiers comme les candidats acquéreurs pourront exiger un PPPT dûment inscrit dans le carnet d’entretien et dont l’échéancier de travaux sera défini.

A l’issue d’un cycle haussier de plus de 20 ans dans lequel le propriétaire d’un bien pense s’enrichir sans réaliser de dépenses d’entretien, le PPPT vient remettre les pendules à l’heure et rappelle aux copropriétaires qu’un bâtiment se détériore, demande de l’entretien pour ne pas devenir vétuste et que la rénovation énergétique et les subventions qui lui sont liées sont une opportunité de renverser le cycle dégradation/augmentation des charges/perte de la valeur en le transformant en Attractivité/ Investissement/augmentation de la valeur.

Toutefois, ceci ne se fera pas sans un nécessaire réajustement, parfois douloureux du prix du bien sur le marché. Alors certains immeubles, désormais identifiés, feront alors l’objet de rachat par des bailleurs sociaux pour éviter des situations catastrophiques comme l’actualité en présente de plus en plus souvent.

*  obligation de DPE en copropriété, chauffage collectif ou individuel, à partir du 1^er janvier 2024 pour les copros de plus de 200 logements, 2025 entre 51 et 200 logements et 2026 jusqu’à 50 logements. (article 158 de la loi Climat et Résilience https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043957918/2021-08-25)